最初の物件を売るべきか
ども
豊かな人生を目指す若造代表ハナミチです(^^)
購入してからずっと迷っていた豊橋区分の売却について最近考えがまとまったので書きます。
sakuraki4530.hatenablog.com
【目次】
- 売りたい要因
- 売りたくない要因
- 今後の所有方針
【売りたい要因】
まず、不動産管理会社が気に入らない(半分冗談、半分本気です)
当時はそこまで気にしていなかったですが、購入当初の管理会社のリフォーム見積額が30万円でした。
17m²の1Rですよ!?そしてめちゃめちゃ対応が悪い
結局は自分で直したので洗濯機や冷蔵庫、エアコン含めても10万円くらいで収まりました。
ここは1棟丸ごとその管理会社が管理をしているので、切るわけにもいかず、心労になるくらいならと売却を考えていました。
次にキャッシュフロー(以下、CF)が少ない
こちらの税引き後CFは16,000円/年です。(月ではありません年です)
金融公庫からオーバーローン、かつ期間8年で融資引いているのでほぼ手残りがありません。
諸経費やリフォーム代など購入時に30万円ほどかけているので、投資金額回収まで何年かかるの?って感じです。
大体計算すると8年目で返済がなくなるので10年目に投資資金の回収ができます。
返済が終われば税引き後CFは20~22万円/年くらいになります。
【売りたくない要因】
家賃収入がなくなる
8年の返済期間が終われば税引き後で20万円/年くらいCFを生んでくれる物件です。
私1人の最低コストは月5万円程度(住居費のぞく)なので、極論ですが8年後までこいつを持っていれば1年のうち4カ月は働かなくても生活ができます。そう考えると5~10年後にサラリーマンからの脱却を目指す私としては手放すのをためらってしまいます。
事業的規模(5棟10室)から遠ざかる
まずは税の優遇ある事業的規模を目指しているので売却をすれば目標から遠ざかります。
【今後の所有方針】
以上の理由から方針を決めかねていましたが、おおよそ以下のような方針にすることにしました。
予想される市場:東京オリンピックを境に景気後退が始まる
プラン1
購入から6年後の2024年にオーナーチェンジ物件として利回り15%で売却
これは不況から回復してきている場合のプランです。
残債も減っているので順調にいけば150~170万円の売却益がでます。
投資回収率:約500%
プラン2
1~3年後にオーナーチェンジ物件として利回り13%で売却
なんらかの理由でオリンピック後にも景気のピークが終わらない場合のプランです。
可能性は低いですが、一番理想的なプランです。130~170万円の売却益がでます。
投資回収率:約433%
プラン3
10年目まで所有
市場が売却に適さなかった場合の最悪のプランです。
投資回収率:100%
当然、投資額の回収は早い方が複利も効きますので有利です。
不動産はついつい買うことばかりに目が行きがちですが、買った物件をどう回すかも投資家の腕の見せ所ではないでしょうか。
近々、投資収益率(ROI)について記事も書きたいと思っています。
それでは、また明日も頑張りましょー!
【このブログの趣旨】
若造がサラリーマンに嫌気がさしたため
投資を通じて”豊かな生活”を目指す過程を綴ったブログです。
”こき使われる世代”こと20代~30代に向けて
”投資”や”メンタリティ”をキーワードに
世知辛いこの世を少しでも豊かに過ごすための
ヒントを発信していけたらと思います。
【経歴】
2016年4月
大学を卒業し、なんとなくサラリーマンになる
2016年10月
わずか半年で社会からの労働力の搾取に耐え切れなくなり、
資本家側に移ろうと初めて株を購入。
最初の1年で何度か売り買いを重ねて
種銭120万円で20~30万円くらい稼ぐ。
2017年8月
株式からの不安定な収入では
会社員をリタイアすることはできないと考え
不動産投資の勉強を始める。
2018年1月
初めて区分所有でワンルーム1室を購入。
同年8月にやっと入居者が決まった。
買値135万円に対して家賃25,000円/月
手残りはほとんどないため
区分所有はつまらない投資であると実感。
2018年12月
小資本かつ高利回りを求めて、
ボロ戸建DIY投資に進出。
現在、リフォーム中。